CÁCH ĐÁNH GIÁ CỦA NHÀ MÔI GIỚI VỀ MỘT BẤT ĐỘNG SẢN
Đặc điểm (không di chuyển, cố định- không BĐS nào giống BĐS nào).
1.Đánh giá về một Bất động sản:
Khi đánh giá một Bất động sản chúng ta có 2 bước: Đánh giá tổng quan và Định giá chi tiết.
2.Đánh giá tổng quan:
Là đánh giá bề ngoài, đánh giá khu vực mà Bất động sản đang nằm,
đánh giá tình trạng chất lượng của Bất động sản, đánh giá khả năng Quy hoạch của khu vực,
đánh giá về giá của Bất động sản, đánh giá về tiềm năng phát triển của khu vực.
– Hướng (đo đạc bằng điện thoại- bằng la bàn).
-Thông số (độ dài, rộng, diện tích) của Bất động sản – đưa ra đánh giá sơ bộ về ưu thế hay nhược điểm về thông số của Bất động sản.
-Độ hiếm của Bất động sản nằm trong khu vực, và độ đặc biệt mà khu vực Bất động sản đang nằm.
-Đánh giá chất lượng (cũ, mới, rất cũ, nát) của Bất động sản từ đó đưa ra đánh giá- giá trị sử dụng hiện tại và tương lai cho Bất động sản.
-Khảo sát đánh giá chất lượng công trình xung quanh để đưa ra đánh giá Môi trường Sống xung quanh Bất động sản.
-Khảo sát độ lưu thông của phương tiện và dân cư đi qua Bất động sản (ngõ thông, ngõ cụt- ngõ cụt ít nhà- nhiều nhà…).
-Khảo sát những tiện ích quanh Bất động sản (trường học, siêu thị, bệnh viện, bể bơi, công viên).
-Khảo sát những tiện ích vĩ mô như đường giao thông lớn, phương tiện giao thông công cộng, quy hoạch tương lai.
-Đánh giá hạ tầng khu vực của Bất động sản. (cống, đường điện nổi- chìm, vỉa hè, độ rộng của đường giao thông..)
– Đánh giá sơ bộ giá trị hiện tại của Bất động sản (giá đất, giá trị tài sản trên đất còn lại.)
3.Đinh giá chi tiết.
+ Với nhà từ 5 năm trở lên: Giá Bất động sản = Giá đất+ Giá trị nhà hiện tại (Giá xây dựng – Khấu hao qua các năm).
+ Với nhà mới xây từ 5 năm trở lại: Giá Bất động sản =Giá đất+ (Giá xây dựng+ lãi vốn vay phải trả trong suốt thời gian đầu tư+ trả công cho người đầu tư+ lãi của vốn đã đầu tư vào công trình).
* Việc định giá Bất động sản có thể tham khảo đối chiếu qua các kênh sau:
-Giá bán của các Bất động sản lân cận nhất là các BĐS có vị trí tương tự.
-Giá các Bất động sản đã giao dịch.
- Phân tích, đánh giá về Bất động sản
Sau khi khảo sát, chúng ta sẽ phân tích, đánh giá những yếu tố có lợi- ưu thế của Bất động sản, cũng như tìm ra các yếu tố bất lợi. Từ đó đưa ra các phương án khi giới thiệu cho Khách. Đưa ra các ưu điểm, che lấp các nhược điểm.
- Các yếu tố làm tăng tính thanh khoản của Bất động sản.
+ Độ hiếm của Bất động sản trong 1 khu vực, tính đặc biệt của khu vực mà Bất động sản nằm.
+ Tính hợp lý về giá của Bất động sản.
+ Công năng sử dụng cao của Bất động sản (Nội sinh và ngoại sinh).
+ Hiệu quả đầu tư của Bất động sản (tỷ lệ sinh lời cao hơn 4% giá trị Bất động sản/năm).
+ Hình thửa, diện tích chuẩn của Bất động sản.
+ Yếu tố tăng trưởng từ quy hoạch, xây dựng chung.
+ Môi trường sống tốt.
4.Các yếu tố làm giảm tính thanh khoản của Bất động sản.
-Hình thửa không vuông vắn (lỗi thót hậu, hình thoi, thắt hông…).
-Vị trí mặt đường cao hơn đáy thửa (đất thấp, tiền cao- hậu thấp).
-Lỗi phong thủy vị trí: Đường đâm, trước nhà có cột điện, cây to, trụ điện lớn…
-Lỗi phong thủy do xây dựng: Cầu thang lao thẳng ra đường, cửa nhà vệ sinh tầng 1 mở thẳng ra đường, cửa nhà VS mở đối diện bếp…
-Lỗi xây dựng: Cầu thang quá dốc, nhà thiếu ánh sáng, không thoáng khí, nứt vỡ, ố ẩm thấm nước. Cốt nền cao, khó đưa xe vào nhà….
-Giá đắt.
-Ngõ nhỏ, hẹp, nhiều ngoặt.
-Gia chủ không thành đạt, nhà có người chết không bình thường, nhà có người nghiện ngập, tù tội.
-Gần nhà có mộ, nghĩa trang, mương rãnh hôi thối.
-Nằm trong quy hoạch treo.
-Nằm trong khu vực có môi trường sống kém chất lượng (Gần nhà máy, kho xăng dầu, khói bụi..).
5.Phân loại phân khu, phân loại phân khúc.
Với mỗi khu vực lớn đều có những phân khu có tính thanh khoản cao hơn, có độ săn lùng cao hơn.
Do vậy khi chọn khai thác ở những khu vực lớn, chúng ta cần phải phân loại
“Tính thanh khoản mang tính chất phân khu”
Ở trong khu vực mà mình chọn, từ đó có định hướng tập trung chi tiết hơn cho bản thân.
Phân khu chính là những phân khu nhiều khách nhất, có số lượng nhà- đất giao dịch thành công nhiều nhất.
*Trong từng phân khu, từng khu vực đều có phân khúc chính- phụ:
Phân khúc chính là phân khúc chiếm tỷ lệ cao nhất, được thanh khoản nhiều nhất ở phân khu (khu vực) đó.
Từ việc đánh giá được phân khu chính- phụ
Đánh giá được phân khúc cho từng phân khu- chúng ta có thể định hướng được loại khách hàng mà ta nhắm tới.
Đưa đến hiệu quả công việc cao nhất.
CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN THIÊN KHÔI – SỐ 1 VỀ THỔ CƯ
Liên hệ ứng tuyển ngay: 0888.919.092
Website: https://thienkhoiland.net/
Kế Hoạch Làm Việc Hiệu Quả
Tuyển Dụng Bất Động Sản – Công Ty Cổ Phần Bất Động Sản Thiên Khôi.
CÁC ĐIỀU TỐI KỴ CỦA NHÀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN THIÊN KHÔI