Giá Trị Của Bất Động Sản

Bất động sản là tài sản có giá trị lớn và có ý nghĩa quan trọng trong đời sống của môi con người. Vì thế, trong giao dịch bất động sản, người mua lẫn người bán luôn luôn đắn đo, cân nhắc về giá trị của nó. Vì vậy việc hiểu rõ giá trị của bất động sản và các yếu tố tác động lên giá trị của bất động sản không những giúp cho các bên tự tin hơn, thuận lợi hơn trong việc ra quyết định khi giao dịch bất động sản mà còn là cơ sở khoa học cho việc ước tính giá trị bất động sản, giúp cho nhân viên môi giới tư vấn khách hàng một cách logic, thuyết phục về giá trị của bất động sản.

1. Giá Trị Bất Động Sản

☀️ Trên lý thuyết, người ta có thể đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cách khác nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm được nhiều người quan tâm, nhất là trong lĩnh vực bất động sản.

☀️ Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sản đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán.

☀️ Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá.

☀️ Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai. Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán.

☀️ Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tư dựa trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư.

☀️ Để minh họa về giá trị đầu tư, có thể nêu trường hợp một công ty phát triển nhà tham gia nâng cấp một khu biệt thự và căn hộ cũ kỹ nhưng nằm trong khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử. Lợi ích kinh doanh có được từ dự án này có thể không nhiều vì tiền thuê không là phần thưởng xứng đáng cho chi phí xây dựng mà công ty này đã bỏ ra.

☀️ Tuy nhiên, các công ty này sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế để bù đắp những thiệt thòi khi tiến hành những dự án được nhà nước hay cộng đồng khuyến khích. Không tính đến ưu đãi về thuế, giá trị thị trường của bất động sản này tương đối thấp nhưng cộng vào hệ số thuế ưu đãi thì giá trị của dự án sẽ được đánh giá tích cực hơn trong con mắt của các nhà đầu tư.

☀️ Nhưng thiết thực nhất với phần lớn con người vẫn là giá trị sử dụng của bất động sản. Đây là giá trị đối với một cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể và không hẳn được thể hiện bằng mức giá mà phần lớn những người khác trên thị trường sẵn sàng trả.

☀️ Ví dụ như chủ một ngôi nhà là một người khuyết tật làm có thể bỏ ra 200 triệu đồng để xây một hồ bơi nước nóng trong nhà vì lý do vật lý trị liệu. Và như vậy giá trị sử dụng của hồ bơi này tương xứng với số tiền 200 triệu đã bỏ ra. Ngôi nhà này có thể nằm trong khu vực có mức giá từ 1 đến 1,5 tỉ đồng, tuy nhiên người mua trên thị trường chỉ muốn trả thêm chừng 80 triệu cho một ngôi nhà có hồ bơi. Như vậy, giá trị thị trường của ngôi nhà này không cao hơn các ngôi nhà khác, chỉ hơn khoảng 80 triệu nhưng tính về giá trị sử dụng thì nó hấp dẫn hơn.

☀️ Trong bất động sản người ta còn quan tâm đến giá trị có thể bảo hiểm tức là chi phí phải bỏ ra để sửa sang, nâng cấp hay xây dựng lại một bất động sản nào đó.

☀️ Ví dụ như số tiền bảo hiểm cho việc xây dựng lại một tòa nhà bị hư hại do hỏa hoạn, lụt lội…đều dựa trên chi phí xây dựng lại cấu trúc tòa nhà.

☀️ Khi đánh giá giá trị có thể bảo hiểm, các chuyên gia định giá thường quan tâm đến chi phí ước tính để xây lại tòa nhà. giá trị có thể bảo hiểm thường không liên quan đến phần đất nền vì nói chung đất không bị ảnh hưởng bởi các mối nguy phát sinh. Ngoài ra, còn phải kể đến giá trị thẩm định gán cho tài sản để đóng thuế. Giá trị thẩm định thường được tính trên cơ sở giá trị thị trường .

☀️ Hai khái niệm giá trị khác mà có thể còn nhiều người chưa quan tâm là:

☑️ giá trị hoạt động doanh nghiệp liên quan đến hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp trên một bất động sản nào đó

☑️ và giá trị thanh lý của bất động sản.

2. Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Của Bất Động Sản

2.1. Các yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

📣 Yếu tố tự nhiên

Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản cơ bản bao gồm 6 yếu tố:

vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên.

🌟 Thứ nhất – vị trí của BĐS:

Là yếu tố đứng top đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.

➡️ Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại bao nhiêu

➡️thì giá trị BĐS tương ứng bấy nhiêu (vị trí sinh lời càng cao thì giá trị BĐS càng lớn).

➡️  Nhìn chung vị trí được định nghĩa và chia làm 2 loại: vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả 2 loại vị trí này đều có vai trò vô cùng quan trọng trong việc định giá của BĐS.

☑️ Vị trí tương đối:

Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm.

☑️ Vị trí tuyệt đối:

Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn

➡️ có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác.

☑️ Mảnh đất có cả 2 vị trí tương – tuyệt đối, nằm tại trung tâm và tại ngã 3, ngã 4 trên trục lộ giao thông lớn thì giá trị BĐS được định giá rất cao.

🌟 Thứ hai – kích thước, diện tích mảnh đất:

kích thước và diện tích mảnh đất tối ưu trong mục đích sử dụng,

➡️ thoả mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua.

➡️ Thông thường mảnh đất diện tích vuông vắn, có mặt tiền lớn được định giá cao.

🌟 Thứ ba – địa hình của BĐS:

Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp – vùng trũng, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng thủy triều như BĐS ven biển thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của BĐS sẽ cao hơn.

➡️ Đối với các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mang giá trị cao:

một là ở nơi thật cao và hai là ở nơi cực thấp (ở đây là ven biển).

🌟 Thứ tư – tình trạng môi trường: môi trường khu vực BĐS tọa lạc trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ góp phần ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Điều có thể nhận thấy dễ nhất đó là các BĐS nghỉ dưỡng, cùng là khách sạn 5 sao nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo trong lành thì tình trạng môi trường quyết định rất nhiều vào việc định giá BĐS đó.

🌟 Thứ năm – tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên:

các sản phẩm BĐS nằm ở những vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai (bão, động đất, khí hậu xấu…)

➡️ thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các BĐS ở vùng an toàn về thiên nhiên.

📣 Yếu tố kinh tế

🌟 Thứ nhất – khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.

➡️ Câu chuyện là thu nhập từ BĐS tốt thì ai cũng sẽ tìm đến nó và nó trở nên có giá hơn.

➡️ BĐS Việt Nam mới chỉ phục hồi từ năm 2016 trở lại đây

➡️ và thời điểm này đang là giai đoạn phát triển tích cực trong một chu kỳ vòng đời BĐS.

🌟 Thứ hai – sự kiện kinh tế:

các sự kiện hội nhập, thu hút các vốn đầu tư nước ngoài (FDI, FPI)

➡️ sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS và giá trị sẽ tăng theo.

➡️ Kể đến những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực: tham gia WTO, ASEAN, TPP,…

🌟 Thứ ba – thị trường kinh tế:

sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp…cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.

➡️ Quyết định đầu tư Bất động sản thì bạn phải rất quan tâm đến những tin tức thị trường kinh tế để phần nào dự đoán được nhịp độ của thị trường.

➡️ Thời kì kinh tế phát triển ổn định, dòng tiền đầu tư sẽ cao

➡️ khiến nhu cầu về Bất động sản sẽ tăng lên rất nhiều.

📣 Yếu tố thị trường

🌟 Thứ nhất – tính hữu dụng của BĐS:

giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm BĐS.

➡️ Điều này nói lên mức độ thỏa mãn của người sử dụng sản phẩm BĐS đó ở mức nào.

🌟 Thứ hai – nhu cầu loại BĐS trên thị trường:

2 phía cung cầu của loại sản phẩm BĐS đó có cân bằng hay chênh lệch

➡️ sẽ định giá BĐS đó cao hay thấp và tăng hay giảm theo nhịp độ của thị trường.

➡️ So giữa các loại BĐS với nhau như: nhu cầu sử dụng BĐS đất nền tăng cao

➡️ thì cầu BĐS chung cư sẽ giảm xuống và ngược lại.

📣 Yếu tố pháp lý

🌟 Thứ nhất – tình trạng pháp lý của BĐS:

các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,…của mảnh đất

➡️ sẽ giúp BĐS dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán

🌟 Thứ hai – quy định về xây dựng gắn với BĐS:

Các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ xây dựng nhà các khu vực là quy hoạch đất nông nghiệp không quá 1 tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ không được phép xây nhà với mục đích ở,…).

2.2. Các yếu tố cận kề bên ngoài ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản

📣 Yếu tố chính trị pháp lý

🌟 Những chính sách tổ chức, xây dựng phát triển của chính quyền với từng khu vực

➡️ sẽ có ảnh hưởng đến thị trường BĐS.

🌟 Các chính sách về đầu tư, quy hoạch, phân vùng phát triển từng khu vực

➡️ khiến giá trị BĐS của vùng đó có định giá khác biệt với nhau.

🌟 Thứ nhất – các chính sách có tác động gián tiếp:

Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương thúc đẩy kinh tế,

➡️ kéo theo phát triển và nhu cầu về BĐS tăng cao → giá trị BĐS tăng nhanh.

🌟 Thứ hai – các chính sách tác động trực tiếp

☑️ Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.

☑️ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.

☑️ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…

☑️ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS.

☑️ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.

📣 Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

🌟 Thứ nhất – các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực:

 khu vực có được định hướng hay chú trọng đầu tư phát triển BĐS hay không.

➡️ Điều này nằm trong quy hoạch phát triển của chính quyền nhà nước

➡️ sẽ định giá BĐS tăng hay giảm trong thời gian tới.

🌟 Thứ hai – hiện trạng vùng lân cận:

các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống điện nước, thông tin liên lạc…

🌟 Thứ ba – mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng:

GDP cao sẽ dẫn đến dòng tiền đổ vào BĐS.

➡️ Kênh BĐS được xem là một kênh đầu tư rất tiềm năng vì đặc tính chuyên biệt của nó.

🌟 Thứ tư – hệ thống, chính sách tiền tệ:

Khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp

➡️ thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn.

➡️ Điều này đồng nghĩa với tiền sẽ đổ vào kênh BĐS tăng lên khiến cho thị trường giá thay đổi.

👉 Nhìn chung giá trị của bất động sản chịu tác động của nhiều yếu tố, mỗi yếu tố có những nội dung chi tiết nhằm định hướng cho việc đánh giá giá trị của bất động sản ngày càng có cơ sở, chính xác, khoa học và chuyên nghiệp hơn, điều này đòi hỏi người đánh giá cần có nghiệp vụ chuyên môn và tuân thủ nguyên tắc nhất định. 

BẤT ĐỘNG SẢN THIÊN KHÔI – SỐ 1 VỀ THỔ CƯ

THÔNG TIN LIÊN HỆ

📞 Hottline: 0888.919.092

📞 Hệ Thống Website Đăng Kí Ứng Viên: Đăng Ký Ứng Viên

📞 Facebook: Bất Động Sản Thiên Khôi

📞 Website: Bất Động Sản Thiên Khôi